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不動産コンサルティング・専門教育

不動産コンサルティング・専門教育のカリキュラム

【相続対策コース】

このコースでは、設定事例に基づいて、不動産コンサルティングの主要テーマの一つである相続対策のポイント・留意点を考えます。

●カリキュラム

1時限:第1章 社会背景から見る不動産相続の現状

人口減少・超高齢社会の到来と個人の富が高齢者に集中している日本の社会における相続市場の大変革を知り、今後の財政と税制の行方を考える。

2時限:第2章 民法と税法の基礎知識

民法と相続税法の違いを理解するとともに、相続発生以後の手続きや相続財産の内容などについて理解する。

3時限:第3章・第4章 遺言の考え方と遺産分割のポイント、及び債務相続の対処法

遺言書の必要性や不動産相続において、遺産分割が大きな影響を与える理由を知るとともに、債務相続のポイントを解説する。

4時限:第5章 贈与の視点から見る相続

相続税法の贈与戦略と民放における特別受益などをどのように組み合わせていくかを考える。

5時限:第6章 不動産事業の法人化対策

相続税対策としては、財産をなくす方法と評価を下げる方法、及び、資金を生み出す方法を理解しておかなくてはならない。

6時限:第7章 「不動産活用&不動産相続」の視点と不動産経営管理シートの活用法

不動産相続は、本来は不動産活用の一形態であることを理解するとともに、管理シートの活用法を学ぶ。

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【借地・借家コース】

借地・借家のトラブル、「貸宅地の整理」の手法や貸宅地の「物納対策」等について事例を基に対応策を考えます。後半では定期借地権・定期借家について、事業用借地権や前払い地代方式の活用策、相続税軽減対策など様々な活用策を学びます。

●カリキュラム

1時限:借地借家・概論

借地法・借家法関連法制定の経緯/借地借家法と旧法の違い/借地非訟事件

2時限:借地借家・実務

借地借家の様々なトラブルと解決策/地代・家賃改定の最近の動き/借地の課税関係

3時限:借地借家・事例

借地底地の交換、借地権ビジネス、等価交換による事業化等による解決等の具体的事例

4時限:貸宅地(底地)の物納対策/定期借地権・類型

改正相続税法と貸宅地の物納のための事前対策/定期借地権の種類と内容

5時限:定期借地権・活用策

一般定期借地権の活用策/建物譲渡特約付借地権の活用策/事業用定期借地権の活用策

6時限:定期借地権・活用策/定期借家・内容と活用策

前払い地代の活用策/定期借地権と底地の評価/定期借家の内容と問題点、および具体的活用策

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【有効活用コンサルティングの実務コース】

個人の相続対策や法人の遊休地の活用策として行われている土地有効活用は、「減損会計」導入と共に新たなニーズが広がりつつあります。その有効活用の代表的手法である「事業受託方式」と「等価交換方式」について、初歩から専門的知識まで、具体的事例を基に実践形式で学びます。また、コンサルタントの存在感を最も発揮できる「複数の地権者の権利調整による事業化」について、実務のポイントを押さえます。

●カリキュラム

1時限:第1章 事業受託方式について

事業受託方式の業務の流れと業務の各段階における留意点及び事業成立の基本的要件を押さえる。

2時限:第2章 事業受託コンサルの実務

事例を基に、「コンサルティング業務委託契約」や「基本協定書」のポイントを把握し、事業収支計画の立て方、有効活用による「相続税軽減効果」を学ぶ。

3時限:第3章 等価交換方式について

等価交換方式の仕組みと床配分の2つの方式、及び等価交換契約の2つの方法について、その内容と留意点を確認する。

4時限:第4章 等価交換コンサルの実務

事例を基に、床配分の具体的なやり方や等価交換に応じない地主の説得術を学び、後半では、等価交換における税制の特例を理解する。

5時限:第5章 事業受託・等価交換複合方式について

それぞれの事業収支の意味、比較を基に複合方式提案のメリットをつかむ。

6時限:第6章 複数の地権者の権利調整による事業化・第7章 最近注目されている有効活用コンサルティング

コンサルの存在感を最も発揮できる複数の地権者の権利調整について、実際の具体例を挙げて、地権者の説得術など実務上のポイントを押さえる。

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【不動産プロデュースコース】

「~不動産コンサルタントはプロデューサー~」
不動産コンサルタントには総合的なプロデュース力が求められます。このコースでは、演習を交えながら、及び賃貸住宅企画・管理の実践的な考え方を学びます。

●カリキュラム

1時限:建築ボリューム

斜線制限の演習から採光、日影、地盤面まで

2時限:建物のバリューアップ

モジュールから間取りの基本、良し悪し、コンバージョンまで

3時限:マーケティングと企画

賃貸管理のメリット、コンサルティングの肝要、エリアマーケティングまで

4時限:企画のポイントと提案

マーケティングと魅力のポイント、間取りの選択と提案のスキル

5時限:リニューアルの研究

キャッシュフローとリスクのバランス、リニューアルの事例

6時限:賃料査定の研究

最適賃料査定、価格査定のプロになるための演習

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【新制度活用研究コース】

「~高齢者向け住宅ビジネスのポイント、民法改正の概要~」
<第1部>(4時限)
サービス付き高齢者向け住宅の制度を中心にして、事業パターンや契約形態などのポイントを解説。
<第2部>(2時限)
民法債権法改正法を題材として、改正内容のポイント、今後の不動産売買・賃貸業務やコンサルティング業務における留意点、事前対応に役立つ実務ポイントを押さえます。

●カリキュラム

<第1部 サービス付き高齢者向け住宅>
1時限:高齢者の住まいを賃貸住宅とすること及び改正された高齢者住まい法の概要

賃貸住宅と所有権分譲住宅及び有料老人ホームとの比較/高齢者住まい法(高齢者居住法)の改正の経緯/改正の背景/改正のポイント

2時限: サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の登録制度の内容及び登録基準の詳細

登録基準(ハード面、ソフト面、契約内容)/登録事業者の義務/行政による指導監督/基準の具体的内容/サ高住の供給促進のための支援措置

3時限: サ高住の入居契約(賃貸借契約)

入居契約のポイント/入居契約書(賃貸借契約)の内容/賃貸借契約の三類型(普通借家契約、定期借家契約、終身借家契約)/サ高住に最もふさわしい借家契約

4時限:サ高住におけるサービス提供契約

サービスを提供する契約とは/入居契約(賃貸借契約とサービス契約の組み合わせ)

<第2部 民法債権法>
5時限: 債権法改正(賃貸借)

賃貸借の存続期間/賃貸人の地位の移転/賃借人の保護/賃借人の修繕権/賃貸物件の一部を利用できなくなった場合/原状回復/敷金

6時限:債権法改正(売買)

危険負担/瑕疵担保責任/買い戻し/保証人の負担と主たる債務の目的又は態様/保障の極度額/法定利率

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【コンサル業務<実践編>コース】

(問題解決に必要な民事信託活用の実践講座)
民事信託を事業に活用する実践編として、
・信託の仕組みと特徴、有用性
・信託の具体例
・民事信託契約書の作成に関する実務や留意点などの基礎を学び、開拓営業に必要な応用力・展開力の基本について解説します。

●カリキュラム

1時限:信託の概要

信託の歴史/信託の仕組みと特徴/信託の有用性

2時限:民事信託①

時系列で考える信託/具体例/判断または意思決定を迅速に行うための民事信託

3時限:民事信託②

具体例で考える受託者が従うべき基準としての「信託の目的」/信託財産と信託財産責任負担債務 ~債務相続と金融機関との関係を考える~

4時限:民事信託③

受託者の義務等と責任等/信託契約に定める受託者を支援する専門家/信託契約と遺言の関係その他

5時限:民事信託入門④

具体例で考える受益者連続型信託その他

6時限:民事信託入門⑤

信託契約書の見方(ポイント)

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【コンサル業務<承継編>コース】

(事業承継および賃貸事業での法人活用策の基礎講座)
<第1部>
相続対策において重要な意義を有している事業承継に関し、基本的な仕組みや税制、検討・提案時におけるポイントなど、基礎的な要点を解説。
<第2部>
不動産賃貸事業における個人経営と法人経営との比較によるメリット・デメリットの整理や、法人経営への転換による事業戦略等を踏まえた上で、相続対策としての活用方策、留意点などを解説します。

●カリキュラム

1時限:不動産投資の税務と承継①

知っておきたい個人と法人の税務

2時限:不動産投資の税務と承継②

個人と法人の税務上の異同

3時限:不動産投資の税務と承継③

不動産投資の形態/不動産経営における法人活用策

4時限:事業承継対策の実務①

事業承継を取り巻く環境/事業承継の全体像

5時限:事業承継対策の実務②

自社株評価と対策

6時限:事業承継対策の実務③

新事業承継税制/個別論点

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【賃貸住宅市場のマクロ分析&投資判断手法】

<第1部>
長期見通しを必要とする不動産投資や不動産の有効活用において、市場の大きな流れや動きを掴むことは重要です。 国政調査や国立社会保障・人口問題研究所のデータ、国やシンクタンクのレポート等に基づき、人口動態の変化から住宅市場の需要(人口や世帯数)がどのように変化していくかについて解説します。
<第2部>
賃貸ビジネスの出発点は「投資判断」にあります。本講座では、投資指標の世界標準とも言うべき「記号」の意味や、投資判断の基本となる事業収支把握の知識、即戦力となる分析のポイントを分かりやすく解説します。

●カリキュラム

1時限:統計情報等からみる賃貸住宅市場

賃貸住宅市場が直面する市場の変化/現状の賃貸住宅ストック/賃貸住宅供給の増加要因

2時限:マクロ指標の重要性

意外と知らない空室率の話/インデックスで見えないリスク

3時限:ビックデータで読み解く賃貸住宅市場 (東京圏を中心に)

需要と供給のバランスが崩れ始めている?/供給物件が偏っている?/そもそも賃貸経営を考えていない?

4時限:投資判断の基礎知識

キャッシュフロー・ツリー/金利と返済年数/投資指標各種

5時限:各種投資指標の関係を検証

NOI利回り CCRとローン定数の関係/DCRからコストを逆算する

6時限:リニューアル時の投資判断

「10年平均利回り」という発想/覚えておいた方がいいミックスローン

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【既存の財産管理制度とプライベート・カンパニー、民事信託の有効活用法コース】

本人による財産管理の限界を補うための基本的な3つの法制度(①委任②成年後見③信託)を、個人の一生における財産管理ニーズに照らし合わせながら、そのメリット、デメリットを整理し、個別状況に応じた活用方法を学びます。 さらに、現行の財産管理制度とその限界を理解し、高齢者の財産管理制度として近年クローズアップされている、民事信託(家族信託)や資産管理法人(プライベートカンパニー)の活用法などを、クライアントのニーズに合わせて使い分ける総合的な活用法も学んでいきます。

●カリキュラム

1時限:変化する相続対策ニーズ 高齢者の財産管理制度①

少子高齢社会と認知症リスク増大/ライフステージ別財産管理ニーズ/任意後見制度/法定後見制度

2時限:高齢者の財産管理制度②

高齢者のための老後の安心設計/既存の財産管理制度の限界/ハイブリッド・スキーム「委任+任意後見+家族信託」の活用

3時限:高齢者の資産承継制度①

資産承継制度(生前贈与/死因贈与/遺贈/法定相続)の硬直性/遺言書の脆弱性/条件、期限、負担/後継ぎ遺贈

4時限:高齢者の資産承継制度②、家族信託とプライベート・カンパニーの概要

所有権の意義と硬直性/相続(遺贈等)の限界(壁)/既存制度4つの壁とそれを補完する信託、プライベート・カンパニー/安心設計の三層構造

5時限:家族信託の有効活用

メリットとデメリット/自益信託、他益信託/遺言代用信託、受益者連続型信託/福祉型家族信託/事業承継信託/受益権複層化と節税スキーム

6時限:プライベート・カンパニーの有効活用

所得税、相続税の節税ツール/間接所有としての柔軟な資産承継ツール/財産凍結回避のための管理ツール/メリット・デメリット/一般社団法人の活用/認知症と信託と法人化

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