不動産コンサルティング・専門教育
不動産コンサルティング・専門教育のカリキュラム
【相続対策】
このコースでは、設定事例に基づいて、不動産コンサルティングの主要テーマの一つである相続対策のポイント・留意点を考えます。
●カリキュラム
1時限：第1章 社会背景から見る不動産相続の現状
人口減少・超高齢社会の到来と個人の富が高齢者に集中している日本の社会における相続市場の大変革を知り、今後の財政と税制の行方を考える。
2時限：第2章 民法と税法の基礎知識
民法と相続税法の違いを理解するとともに、相続発生以後の手続きや相続財産の内容などについて理解する。
3時限：第3章・第4章 遺言の考え方と遺産分割のポイント、及び債務相続の対処法
遺言書の必要性や不動産相続において、遺産分割が大きな影響を与える理由を知るとともに、債務相続のポイントを解説する。
4時限：第5章 贈与の視点から見る相続
相続税法の贈与戦略と民放における特別受益などをどのように組み合わせていくかを考える。
5時限：第6章 不動産事業の法人化対策
相続税対策としては、財産をなくす方法と評価を下げる方法、及び、資金を生み出す方法を理解しておかなくてはならない。
6時限：第7章 「不動産活用＆不動産相続」の視点と不動産経営管理シートの活用法
不動産相続は、本来は不動産活用の一形態であることを理解するとともに、管理シートの活用法を学ぶ。
【借地・借家】
借地・借家のトラブルの実態と解決策、「貸宅地（底地）の整理」の手法や貸宅地（底地）の「物納対策」等について具体的事例を基に対応策を考えます。後半では定期借地権・定期借家について、コンサルティング業務としての事業用借地権や前払い地代方式の活用策、定期借家の活用による相続税軽減対策など様々な手法を学びます。
●カリキュラム
1時限：借地借家・実務（１）
借地非訟事件とは／借地のトラブルの裁判例と対応／借地法が適用されない建物とは／借地法・借家法制定の経緯
2時限：借地借家・実務（２）
借家のトラブルの実態と解決策／地代改定の最近の動向／家賃改定の最近の動向／借地の課税関係
3時限：借地借家・事例（１）
借地と貸宅地（底地）の交換における留意点／借地権ビジネスの具体的事例／隣地取込による解決策
4時限：借地借家・事例（２）／貸宅地(底地)の物納対策／定期借地権・類型
等価交換手法を使った借地権の解決の具体的事例／改正相続税法と貸宅地（底地）の物納のための事前対策／定期借地権の種類と内容
5時限：定期借地権・活用策（１）
一般定期借地権の活用策／建物譲渡特約付借地権の活用策／事業用定期借地権の活用策
6時限：定期借地権・活用策（２）／定期借家・内容と活用策
前払い地代の活用策／定期借地権と貸宅地（底地）の相続時における評価／定期借家の内容と相続税軽減対策等の具体的活用策
【有効活用コンサルティングの実務】
個人の相続対策や法人の遊休地の活用策として行われている土地有効活用は、「減損会計」導入と共に新たなニーズが広がりつつあります。その有効活用の代表的手法である「事業受託方式」と「等価交換方式」について、初歩から専門的知識まで、具体的事例を基に実践形式で学びます。また、コンサルタントの存在感を最も発揮できる「複数の地権者の権利調整による事業化」について、実務のポイントを押さえます。
●カリキュラム
1時限：第1章 事業受託方式について
事業受託方式の業務の流れと業務の各段階における留意点及び事業成立の基本的要件を押さえる。
2時限：第2章 事業受託コンサルの実務
事例を基に、「コンサルティング業務委託契約」や「基本協定書」のポイントを把握し、事業収支計画の立て方、有効活用による「相続税軽減効果」を学ぶ。
3時限：第3章 等価交換方式について
等価交換方式の仕組みと床配分の2つの方式、及び等価交換契約の2つの方法について、その内容と留意点を確認する。
4時限：第4章 等価交換コンサルの実務
事例を基に、床配分の具体的なやり方や等価交換に応じない地主の説得術を学び、後半では、等価交換における税制の特例を理解する。
5時限：第5章 事業受託・等価交換複合方式について
それぞれの事業収支の意味、比較を基に複合方式提案のメリットをつかむ。
6時限：第6章 複数の地権者の権利調整による事業化・第７章 最近注目されている有効活用コンサルティング
コンサルの存在感を最も発揮できる複数の地権者の権利調整について、実際の具体例を挙げて、地権者の説得術など実務上のポイントを押さえる。
【不動産投資分析とその実例演習】
不動産投資をする目的はオーナー様によって様々です。管理会社はオーナーの目標に寄り添った提案が出来なければなりません。不動産コンサルティングに必要な投資分析について学び、事例を用いてオーナーの収益分析や的確な提案をするための知識を研修に１日かけて、しっかりと習得して頂きます。
＜午前＞投資判断の手法
・投資判断の基礎知識
・各種投資指標の関係
＜午後＞設問：事例演習
・新築事例の投資分析
・リニューアル事例の投資分析
・単年度収支と長期収支（5～10年程度）の事業計画表を作成
●カリキュラム
1時限
投資判断の基礎知識／キャッシュフロー・ツリー／金利と返済年数
2時限
投資指標各種／各種投資指標の関係を検証／ＮＯＩ利回り・ＣＣＲとローン定数の関係／ＤＣＲからコストを逆算する
3時限
リニューアル時の投資判断／「１０年平均利回り」という発想／覚えておいた方がいいミックスローン
4時限＜ケーススタディ：実例＞
新築案件演習、解説
5時限＜ケーススタディ：実例＞
中古案件演習、解説
6時限＜ケーススタディ：実例＞
区分案件演習、解説
【新制度活用研究】
「高齢者向け住宅ビジネスのポイント、不動産コンサルティングにおける民法改正の留意点」
＜第１部（４時限）＞
終身建物賃貸借事業を中心にして、サービス付き高齢者向け住宅の制度との関連を解説し、手続や期間による類型、他の建物賃貸借制度との比較などのポイントを押さえます。
併せて、借地借家法の変遷との関連にも触れます。
＜第２部（２時限）＞
配偶者居住権など大幅に変わった相続法を中心に、改正内容のポイント、今後の不動産売買・賃貸業務やコンサルティング業務における留意点などを押さえます。
●カリキュラム
＜第1部＞
1時限：高齢者の住まいを賃貸住宅とすること及び改正された高齢者住まい法の概要
賃貸住宅と所有権分譲住宅及び有料老人ホームとの比較／高齢者住まい法（高齢者居住法）の改正の経緯／改正の背景／改正のポイント
2時限：サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の登録制度の内容及び登録基準の詳細
登録基準（ハード面、ソフト面、契約内容）／登録事業者の義務／行政による指導監督／基準の具体的内容／サ高住の供給促進のための支援措置
3時限：サ高住の入居契約（賃貸借契約）
入居契約のポイント／入居契約書（賃貸借契約）の内容／賃貸借契約の三類型（普通借家契約、定期借家契約、終身借家契約）／サ高住に最もふさわしい借家契約
4時限：サ高住におけるサービス提供契約
サービスを提供する契約とは／入居契約（賃貸借契約とサービス契約の組み合わせ）
＜第2部＞
5時限：相続法改正
相続法改正の概要／配偶者の居住を保護するための方策／遺産分割等に関する見直し／遺言制度に関する見直し
6時限：相続法改正
遺留分制度に関する見直し／相続の効力（権利義務の承継等）／相続人以外の者の貢献
【コンサル業務＜実践編＞】
（問題解決に必要な民事信託活用の実践講座）
民事信託を事業に活用する実践編として、
・信託の仕組みと特徴、有用性
・信託の具体例
・民事信託契約書の作成に関する実務や留意点などの基礎を学び、開拓営業に必要な応用力・展開力の基本について解説します。
●カリキュラム
1時限：信託の概要
信託の歴史／信託の仕組みと特徴／信託の有用性
2時限：民事信託①
時系列で考える信託／具体例／判断または意思決定を迅速に行うための民事信託
3時限：民事信託②
具体例で考える受託者が従うべき基準としての「信託の目的」／信託財産と信託財産責任負担債務～債務相続と金融機関との関係を考える～
4時限：民事信託③
受託者の義務等と責任等／信託契約に定める受託者を支援する専門家／信託契約と遺言の関係その他
5時限：民事信託入門④
具体例で考える受益者連続型信託その他
6時限：民事信託入門⑤
信託契約書の見方（ポイント）
【中小企業の「事業承継」「資金調達」コンサルティング】
マスターが、「事業承継」と「資金調達」という中小企業にとって重要な経営課題について、前裁きアプローチをするための基礎的なスキルを習得し、中小企業オーナーの懐に入って、不動産案件を発掘することを目指します。
＜第１部＞
団塊の世代が70歳（平均引退年齢）を超え、中小企業の事業承継が国を挙げての喫緊の経営課題となる中、事業承継の実務について、基本的な仕組みや税制、検討・提案時におけるポイント等を解説します。
＜第２部＞
金融検査マニュアルの廃止（2019年12月）という融資環境の変化と新型コロナショックによる金融混乱を受けて、銀行融資審査のポイントと不動産（関連）業向け融資の特徴を解説すると共に、クラウドファンディング等の新しい資金調達スキームや経営改善計画策定支援・事業再生について紹介いたします。
●カリキュラム
1時限：事業承継コンサルティング①
相続を取り巻く環境
2時限：事業承継コンサルティング②
事業承継の前捌きと自社株評価／事業承継税制
3時限：事業承継コンサルティング③
個別論点／コンサルティング事例
4時限：資金調達コンサルティング①
銀行融資を取り巻く環境／融資プロセス
5時限：資金調達コンサルティング②
融資審査のチェックポイント
6時限：資金調達コンサルティング③
融資審査のチェックポイント／事業再生(私的)
【既存の財産管理制度とプライベート・カンパニー、民事信託の有効活用法】
本人による財産管理の限界を補うための基本的な３つの法制度（①委任②成年後見③信託）を、個人の一生における財産管理ニーズに照らし合わせながら、そのメリット、デメリットを整理し、個別状況に応じた活用方法を学びます。さらに、現行の財産管理制度とその限界を理解し、高齢者の財産管理制度として近年クローズアップされている、民事信託（家族信託）や資産管理法人（プライベートカンパニー）の活用法などを、クライアントのニーズに合わせて使い分ける総合的な活用法も学んでいきます。
●カリキュラム
1時限：変化する相続対策ニーズ 高齢者の財産管理制度①
少子高齢社会と認知症リスク増大／ライフステージ別財産管理ニーズ／任意後見制度／法定後見制度
2時限：高齢者の財産管理制度②
高齢者のための老後の安心設計／既存の財産管理制度の限界／ハイブリッド・スキーム「委任＋任意後見＋家族信託」の活用
3時限：高齢者の資産承継制度①
資産承継制度（生前贈与／死因贈与／遺贈／法定相続）の硬直性／遺言書の脆弱性／条件、期限、負担／後継ぎ遺贈
4時限：高齢者の資産承継制度②、家族信託とプライベート・カンパニーの概要
所有権の意義と硬直性／相続（遺贈等）の限界（壁）／既存制度４つの壁とそれを補完する信託、プライベート・カンパニー／安心設計の三層構造
5時限：家族信託の有効活用
メリットとデメリット／自益信託、他益信託／遺言代用信託、受益者連続型信託／福祉型家族信託／事業承継信託／受益権複層化と節税スキーム
6時限：プライベート・カンパニーの有効活用
所得税、相続税の節税ツール／間接所有としての柔軟な資産承継ツール／財産凍結回避のための管理ツール／メリット・デメリット／一般社団法人の活用／認知症と信託と法人化
【実践・建築コンサルティング】
土地の有効活用及び空き家を含む既存建物の活用（不動産エバリュエーション）をする上で、重要な建築的観点を整理し、いかに付加価値をつけて顧客の問題点・改善点・ニーズの充足に対応するかを考えます。
●カリキュラム
1時限：時代を読むコンサルティング
企画、立案、事業構築と時代の変化／求められるコンサルティングの役割／不動産業界でのテクノロジーの活用
2時限：建築コンサルティング
これだけは知っておきたい建築計画の知識〈関連法令(法規制のポイント)〉〈構造(地盤と基礎)〉〈設備その他(省エネが進む)〉
3時限：土地有効活用コンサルティング
土地の不動産価値とは（自然災害と地盤）／土地活用プラン／中小が生き延びるためのヒント
4時限：建物有効活用コンサルティング
問題点とは何か／賃貸住宅、シェアハウス、高齢者住宅、民泊など／欧米の住宅事情（課題と対策）／インスペクション制度をどう活用するか
5時限：建物価値の向上（バリューアップ、エバリュエーション）
リノベーション（建物の再生）古い団地の再生／コンバージョン（改修と用途変更）／建て替え、空き地利用／空き家、賃貸住宅の現状と問題点／空き家対策
6時限：建物維持保全の基本知識
劣化調査と原因究明、不具合と改修方法／大規模改修が身近に迫ったマンション問題／長期修繕計画とタワーマンション問題／これからの課題（維持保全を考慮したものづくりへ）
【既存建物の活用】
ストック活用の背景を把握し、築古物件の活用を通じて建築および不動産に係る実務知識・ノウハウを学びます。
事前調査、事業性の評価、設計・施工など既存建物活用プロジェクトの事業プロセスに沿った学習となります。
●カリキュラム
1時限：既存建物の活用
既存建物ストックが注目される背景／既存建物活用プロジェクトの事業／プロセス(1)企画段階
2時限：既存建物の活用
プロセス(3)設計段階／(4)施工段階／(5)運営段階
3時限：既存建物に関するコンサルティング
今、築古物件が注目される背景／築古物件の課題とは(1)老朽化・陳腐化、市場環境の変化等による市場競争力の低下／(2)減価償却費の減少や賃料収入の減少などによるキャッシュフローの悪化
4時限：既存建物に関するコンサルティング
築古物件の課題の具体的な解決策(1)市場競争力の低下を解決する３つの方法／(2)築古物件を建替える方法／(3)築古物件をリノベーションする方法／(4)築古物件をコンバージョンする方法／(5)築古物件を売却して組み換える方法／(6)築古物件の対応策の選択方法／(7)不動産エバリュエーション
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